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Comprare casa a Berlino: un viaggio nella realtà immobiliare della capitale tedesca
Berlino è una città in continua evoluzione e nell’articolo dedicato a lei (che trovate qui) vi ho raccontato che abbiamo soggiornato nell‘hotel California nel quartiere Charlottemburg, uno tra i più privilegiati di Berlino, che si espande intorno al Tiergarten, ma prima di entrare nel vivo dell’articolo, è giusto spiegare la realtà immobiliare tedesca (premetto che non sono un’agente immobiliare nè un’esperta di mercato, sono solo un’appassionata del settore che ha fatto qualche ricerca).
Realtà immobiliare a Berlino
In Germania un appartamento è visto più come un bene su cui speculare che una casa in cui vivere. Infatti negli annunci immobiliari è solito leggere la dicitura “renditen bis ca. tot%” ossia appunto quanto può renderti quell’alloggio ogni anno (la rendita viene calcolata dividendo la somma totale degli affitti annui con il prezzo di acquisto). Altro aspetto normale per gli annunci immobiliari è scrivere se l’appartamento è affittato o no, in modo da far capire all’interessato se è disponibile anche per l’acquisto privato o solo a scopo di investimento (in Germania è consuetudine che un proprietario di uno o più alloggi viva in affitto). Questa realtà sta però lentamente mutando, in quanto la crisi immobiliare ha portato i prezzi delle case a cifre che non giovano alla rendita, quindi in molti stanno scegliendo di acquistare per se e non più come investimento.
Prezzi appartamenti in Berlino centro
I dati che andrò a proporvi sono stati selezionati sul sito immobilienscout24.de, piattaforma specializzata nella ricerca di case in Germania, ed ecco alcuni risultati:
 credits to | Appartamento di 79mq con 2 camere da letto, un bagno, camino, balcone e posto auto esterno: €575.000 (con mobili). |
 credits to | Mansarda-attico in condominio di 5 piani, di 141mq con 4 camere da letto e un ampio terrazzo ad uso personale (non da investimento): €1.050.000 (con mobilio della cucina e del bagno compresi). |
 credits to | Appartamento di 70mq al secondo piano di uno stabile del 1952 con balconcino, ottimo da affittare per investimento: €265.000 (senza mobilio), rendita al 2.5%. |
 credits to | Mansarda in edificio del 1890, di 46mq con una camera e un terrazzo: €290.000 (senza mobilio e non viene indicato se è per investimento o utilizzo personale). |
Insomma, comprare in centro a Berlino ha i suoi costi, contando che alla cifra bisogna ancora aggiungere un 7% medio di commissioni per l’agenzia, una tassa di trasferimento immobiliare (tassazione statale che a Berlino è fissa al 6%) e le spese notarili, intorno al 1,5% del valore dell’immobile.
Prezzi appartamenti in periferia a Berlino
Siamo stati a Berlino ad agosto 2019 e vicino all’hotel ho trovato un’agenzia immobiliare che consegnava brochure prontamente messe in valigia. L’agenzia era specializzata nel quartiere Steglitz che si espande a sud della città e gode di tante aree verdi e vie dello shopping. Di seguito vi lascio la descrizione degli appartamenti:
- bilocale di 60mq in condominio del 1907 con facciata appena rinnovata e con possibilità di aumentare l’affitto (perchè l’alloggio è già affittato, quindi l’acquisto è per investimento): €189.000 (rendita al 2,7%).
- quadrilocale di 89mq con patio, in condominio del 1926: €188.000 (rendita al 2,5%).
- trilocale di 94mq in condominio signorile del 1926: €314.000 (rendita al 2,4%).
- quadrilocale di 134mq con terrazza e pavimento in parquet in condominio signorile del 1890 : €293000 (in questo caso l’alloggio è libero e non è segnata alcuna rendita).
Gli affitti in Berlino centro
Anche gli affitti non scherzano e difficilmente stanno sotto i €1000 al mese, vi faccio qualche esempio:
 credits to | Bilocale di 37mq in grande condominio con una camera da letto e riscaldamento a pavimento: €827 al mese (con cucina compresa). |
 credits to | monolocale di 23mq con cucina e riscaldamento a pavimento: €567 al mese. |
credits to | Appartamento trilocale di 106mq in grande condominio, con 2 camere da letto, cabina armadio e 2 balconi: €1550 al mese (cucina compresa). |
Conclusioni
I prezzi sono proporzionati agli stipendi percepiti, che in determinati settori arrivano a superare anche del 50% quelli italiani (il loro sistema di tassazione è però superiore al nostro di minimo 10 punti percentuali al mese). Ovviamente in cambio si ricevono tutti quei servizi che Berlino sa offrire, con una puntualità invidiabile e la possibilità di raggiungere ogni angolo di città con i mezzi pubblici. In futuro però vi dimostrerò che Berlino non è la città più cara dal punto di vista immobiliare in Europa…altre la battono a mani basse!
Bene, questa prima puntata della rubrica “quanto costa una casa in Europa” è finita, spero che l’esperienza vi sia piaciuta, fatemelo sapere nei commenti, oppure raccontatemi delle vostre esperienze personali in Germania!
A presto bellezze!!
